Как расчитывается неустойка за просрочку передачи квартиры по ДДУ при переуступке прав по договору?

Добрый день! 25 мая 2007 года заключен договор участия в долевом строительстве. Срок сдачи объекта определен на 4 квартал 2008 года. 25 марта 2011 года произошла смена дольщика путем переуступки прав требований. Квартира, объект до того времени сдана в эксплуатацию не была. Направлялись письма с предложением о заключении соглашений в связи с невозможностью сдачи части дома, в которой расположена квартира. Соглашения подписаны не были. 31 октября 2011 года строительство завершено, о чем уведомили дольщиков. Вопрос: как рассчитать неустойку за просрочку сдачи дома в эксплуатацию, с какого момента возникает право требования нового дольщика, получившего право по переуступке прав с 25 марта 2011 года? Так же, предлагают доплатить сумму, поскольку объект при завершении строительства, квартира, увеличилась в площади.
Категория: Защита прав потребителей 8 года назад

Tags: долёвка площадь квартиры

8 года назад

В силу ст. 11 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.

Согласно ст. 384 Гражданского кодекса РФ, если иное не предусмотрено законом или договором, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права. В частности, к новому кредитору переходят права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

Поскольку право требования неустойки является обеспечительным правом, непосредственно связанным с приобретенным Вами правом требования квартиры, в случае если в соглашении об уступке права требования прямо не исключен переход права требования неустойки, право требования неустойки, принадлежавшее первоначальному кредитору, должно перейти к Вам. Такой вывод подтверждается и Информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30.10.2007 года № 120 «Обзор практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации»

Однако, необходимо отметить, что в правоприменительной практике отсутствует единообразие в вопросе о возможности взыскания новым кредитором неустойки, возникшей у должника перед первоначальным кредитором и, кроме того, суд, руководствуясь нормой ст. 333 Гражданского кодекса РФ, вправе уменьшить размер неустойки, признав ее явно несоразмерной последствиям просрочки исполнения обязательства.

Необходимо отметить, что по смыслу ст. 10 федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору застройщик, ненадлежаще исполнивший свои обязательства, должен не только уплатить участнику долевого строительства предусмотренные законом и договором неустойки (штрафы, пени), но и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. При этом уплата неустойки и возмещение убытков не освобождают обязанное лицо от исполнения обязательства в натуре.

Что касается доплаты долевого взноса при увеличении площади квартиры, сообщаю, что с подобным вопросом сталкивается множество участников долевого строительства, однако, ответ на него производен от судебной практики соответствующего региона, которая, к сожалению, не является единообразной.

В большинстве случаев стороны договора участия в долевом строительстве указывают возможные и приемлемые для них пределы отклонения от предусмотренной договором площади объекта долевого строительства, не требующие перерасчета цены договора, либо пределы отклонения, предусматривающие внесение участником долевого строительства доплаты, либо получения им от застройщика части долевого взноса. При этом, согласно общему правилу, в случае несоответствия фактической площади передаваемых объектов долевого строительства и площади, указанной в договоре участия в долевом строительстве, решение вопроса о доплате денежных средств участником долевого строительства или о возврате денежных средств застройщиком, должно основываться на условиях заключенного договора. Указанный вывод основан на применении судами ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ.

В ряде случаев, пределы существенности определяются судом в рамках спора о расторжении договора участия в долевом строительстве. Основанием к тому является ст. 9 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», согласно которой, по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства. Однако, необходимо иметь ввиду, что применение указанной нормы влечет расторжение договора и возврат долевого взноса участнику долевого строительства.

Участникам долевого строительства подчас удается избежать дополнительной оплаты в случае увеличения фактической площади квартиры относительно ее проектной величины. Основанием к тому является ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», согласно которой Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. Кроме того, по смыслу указанной нормы, продавец (исполнитель) не вправе без согласия потребителя выполнять дополнительные работы, услуги за плату. Потребитель вправе отказаться от оплаты таких работ (услуг), а если они оплачены, потребитель вправе потребовать от продавца (исполнителя) возврата уплаченной суммы.

В иных случаях, разрешая споры, суды исходят из того, что согласно ст. 25.1. Федерального закона от 21.07.1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на государственную регистрацию договоров участия в долевом строительстве представляются документы с описанием объекта долевого строительства с указанием в них планируемой площади объекта долевого строительства. При этом ни Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», ни Инструкцией об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременении) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденный Приказом Минюста России от 09.06.2005 года № 82 такие условия, как параметры объекта недвижимости и точная площадь каждой квартиры не названы. Основываясь на указанных нормах суды делали вывод о том, что условие договора участия в долевом строительстве о возможном отклонении от согласованной площади объекта долевого строительства в пределах 10% от ее общей площади, а также о возмещении застройщику дополнительных затрат на строительство объекта долевого строительства, является правомерным и не нарушает прав участника долевого строительства. Указанное подтверждается, в частности, Постановлением Федерального арбитражного суда Дальневосточного округа от 28 апреля 2008 года N Ф03-А04/08-2/1229.

Таким образом, для определения наиболее эффективной модели поведения в рассматриваемом случае необходимо ознакомиться с условиями договора участия в долевом строительстве, права из которого Вами были приобретены.


Для направления ответа войдите или зарегистрируйтесь.  Нажмите здесь для авторизации