В том случае, если право ограничения доступа в арендуемое помещение, в случае невнесения арендной платы арендатором в установленный договором срок, предоставлено арендодателю договором, то такие его действия законны.
Вместе с тем требование арендодателя об уплате арендной платы за этот период неправомерно по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 606 Гражданского Кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского Кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В свою очередь, арендатор в силу пункта 1 статьи 614 Гражданского Кодекса РФ обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского Кодекса РФ).
Согласно разъяснению, содержащемуся в пункте 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.
В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского Кодекса РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.
Таким образом, арендодатель вправе требовать от арендатора исполнения обязанности по внесению арендной платы только за период, истекший с момента передачи ему указанного имущества до момента прекращения арендодателем обеспечения возможности владения и пользования арендованным имуществом в соответствии с условиями спорных договоров.
Данная позиция подтверждается соответствующей судебной практикой. Суды в большинстве своем придерживаются позиции, в соответствии с которой арендодатель не вправе требовать арендной платы, а если получил арендные платежи, то обязан их возвратить, когда арендатор был фактически лишен возможности использовать имущество (См. Постановление Президиума ВАС РФ от 9 апреля 2013 г. N 13689/12, Определение ВАС РФ от 3 августа 2012 г. N ВАС-10214/12, Постановление ФАС Дальневосточного округа от 4 мая 2010 г. N Ф03-2693/2010, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 17.05.2013 по делу N А70-7216/2012,
ФАС Западно-Сибирского округа в Постановлении от 06.02.2012 по делу N А70-7375/2011, отказывая арендодателю во взыскании арендной платы за период, когда он прекратил арендатору доступ в арендуемое помещение, учел также отсутствие в договоре условия о сохранении за арендатором обязанности по внесению арендных платежей в случае прекращения доступа арендатора к арендуемому помещению.
Довод арендодателя о том, что в результате неполучения платы за аренду обоснованно прекратил доступ арендатора в арендуемое помещение в соответствии с условием договора аренды, которым согласован непротиворечащий закону способ обеспечения исполнения обязательств судом был признан несостоятельным.
