Необходимо уточнить, получено ли застройщиком разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. В силу ч. 2 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», указанный факт является необходимым условием подписания акта приемки – передачи объекта долевого строительства. По существу вопросов сообщаю следующее. Порядок передачи объекта долевого строительства, а так же последствия несоответствия указанного объекта условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям определены ст. 8 Закона. Во-первых, на застройщика возложена обязанность уведомления участника долевого строительства о завершении строительства дома, о готовности объекта долевого строительства к передаче, о необходимости принятия объекта долевого строительства, а так же о последствиях уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства. Такое уведомление должно быть направлено Вас в письменной форме с использованием почтовой связи либо вручено Вам лично. Лишь после получения Вами указанного уведомления у Вас наступает обязанность приступить к приемке объекта долевого строительства. Указанное следует из норм ч. 4 ст. 8 Закона. Во-вторых, участник долевого строительства не обязан принимать объект долевого строительства, не соответствующий условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от указанных требований, участник долевого строительства до подписания передаточного акта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства указанным требованиям. При этом участник долевого вправе потребовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, либо соразмерного уменьшения цены договора, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков. В случае, если застройщиком указанные требования участника долевого строительства не будут исполнены, последний вправе отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Изложенные выводы основаны на нормах ч. 2 ст. 7, ч. 5 ст. 8 Закона. При этом, согласно сложившейся судебной практике, отказ застройщика от подписания акта о несоответствии объекта сам по себе не означает отсутствия таких дефектов и не освобождает застройщика от необходимости удовлетворения требований участника долевого строительства. В-третьих, застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, действительно вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства в случае уклонения или отказа участника долевого строительства от принятия объекта. Однако, указанное право предусмотрено для застройщика лишь при полном соответствии объекта долевого строительства условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае направления Вами застройщику в любой фиксируемой форме письменного отказа от подписания акта приемки объекта с описанием выявленных Вами недостатков, застройщик будет не вправе передать Вам объект долевого строительства в одностороннем порядке. Обычно в подобных ситуациях специалисты Агентства рекомендуют направить застройщику несколько письменных уведомлений о наличии недостатков с одним из требований, предусмотренных ч. 2 ст. 7 Закона. В некоторых случаях эффективным способом защиты прав участника долевого строительства является так же обращение в территориальный орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а так же в региональную службу государственного строительного надзора. Кроме того, в некоторых случаях уместно зафиксировать наличие недостатков и дефектов объекта долевого строительства, в том числе, путем получения строительно-технического заключения специалиста.
