Выдел в натуре доли частного дома и участка

В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой признается здание, сооружение или другое строение, возведенное, созданное на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил.    

Согласно п.1 ст. 247 Кодекса владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при не достижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Из этого следует, что для застройки земельного участка, принадлежащего на праве общей долевой собственности, Ваш сосед должен был получить согласие от Вас. Учитывая, что данное строение не зарегистрировано,  оно является самовольной постройкой. Самовольная постройка подлежит сносу, кроме случаев, когда право собственности на нее будет признано судом. При этом признавая право собственности на постройку, суд будет руководствоваться условиями, предусмотренными ст. 222 ГК РФ о том, что:

- лицо,  осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на земельном участке  данного объекта;

- постройка соответствует требованиям правил землепользования и застройки;

- не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В силу ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации один из собственников земельного участка может требовать сноса самовольной постройки, возведенной на этом участке другим собственником, согласно ст. 222 Кодекса, если ее возведение нарушает не только установленный порядок пользования общим земельным участком, но и права и законные интересы другого собственника либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Обращаясь с исковым заявлением о сносе самовольной постройки, Вы можете мотивировать его тем, что данное строение построено с нарушениями норм законодательства  и причиняет вред вашему имуществу. В силу п. 2 ст. 247 участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.  

На основании ст. 252 ГК РФ собственник вправе требовать выдела доли из общего имущества. Получить компенсацию можно только на основании решения суда,  для этого Вам необходимо определить порядок пользования собственностью и выделить долю в натуре,  в противном случае, не будет доказательств невозможности владения и пользования частью имущества.

В соответствии со ст. 11.5 ЗК РФ выдел земельного участка осуществляется в случае выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. При выделе земельного участка образуются один или несколько земельных участков. При этом земельный участок, из которого осуществлен выдел, сохраняется в измененных границах (измененный земельный участок). Для выдела земельного участка в натуре необходимо провести межевание границ участка. При этом следует учитывать, что суд может отказать в выделе доли, если  выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Эта позиция отражена в Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 (ред. от 24.03.2016) "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации". В виду этого судом может быть назначена экспертиза, которая определит техническую возможность раздела участка.

Следует иметь в виду, что не может быть выделен участок меньше установленной нормы. Данная норма устанавливается муниципалитетом. В Ростове-на-Дону минимальный размер участка для ИЖС – 200 кв. м. Таким образом, в случае отказа сособственника заключить соглашение о порядке пользования имуществом, Вам необходимо обратиться в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования общей долевой собственностью с учетом долей в праве собственности, сносе самовольной постройки и выделе доли в праве собственности в натуре.  

Межевание – это работы по  установлению местоположения участка, его границ и его площади. Результатом проведения межевания является межевой план земельного участка.

Кадастровый паспорт содержит данные из государственного кадастра недвижимости. Кадастровый паспорт может быть у вас на руках, даже если  процедура межевания не проводилась. Информация о большинстве земельных участков содержится в государственном кадастре и может вноситься туда без межевого плана.

Если бы спор между Вами и сособственником отсутствовал, то кадастровые инженеры провели бы геодезические измерения, установили бы временные межевые знаки границ, а после этого можно ставить новый участок на кадастровый учет, получать новый кадастровый паспорт (постановка на учет всех образуемых земельных участков осуществляется одновременно п.1 ст.24 Закона о кадастре), а затем регистрировать право собственности. Но если второй собственник против раздела участка, Вам необходимо обращаться в суд, приложив все необходимые документы, подтверждающие право 1/2 доли, межевой план, доказательства несогласия сособственника и просить суд назначить проведение экспертизы.

При этом, в отсутствие реальных границ всего (существующего сейчас) участка судебный эксперт, делая заключение в рамках рассматриваемого дела, может столкнуться со сложностями в решении вопроса о том, как лучше данный участок и строение на нём поделить. В связи с этим процедуру межевания участка проводить, скорее всего, необходимо. Рекомендуем Вам предварительно обратиться к какому-либо эксперту, делающему землеустроительные экспертизы, в целях выяснения вопроса о том, а возможен ли раздел в принципе.

Как правило, вынося решение, суд основывается на выводах эксперта о возможности выдела доли в натуре. Если технически участок и дом разделить реально (т.е. будет доступ для каждого из собственников на свою часть участка, размер участка соответствует минимальным требованиям, соблюдены требования противопожарной безопасности, имуществу не причиняется ущерб и т.д.), доля может быть выделена в натуре.

Кроме того, в Вашем случае открытым остаётся вопрос о том, можно ли будет разделить участок, на котором фактически стоит одно строение (с одним фундаментом и крышей). Ответить на этот вопрос можно только после изучения конкретных документов.

Если будут обеспечены все условия для выдела/раздела, то отступление от идеальной доли (в Вашем случае от 1/2) допустимо, но лишь при невозможности выделения или определения порядка пользования земельным участком в соответствии с долями. В этом случае у Вас возникает право на компенсацию.

Что касается самовольной постройки, то это отдельный большой вопрос, отвечать на который желательно также после изучения документов. В целом можно просить о ее сносе, если она нарушает ваши права либо признать право собственности на нее за вторым собственником, построившим ее своими силами.

Еще одно препятствие, которое может возникнуть у вас при разделе, это то, что Ваш дом обладает признаками многоквартирного и, не смотря на то, что в нем всего две квартиры может являться таковым.  

В соответствии с пунктом 6 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным (пригодным) для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на прилегающий к жилому дому земельный участок, либо в помещения общего пользования.

При этом наличие отдельного входа и капитальных перегородок не являются критериями для отнесения жилого помещения к жилому дому или его части.

Согласно пункту 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. К общему имуществу относятся крыша, фундамент, земля, коммуникации.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, относится к общему имуществу дома, принадлежащему на праве общей долевой собственности собственникам помещений в этом доме.

В силу статьи 37 собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

То есть, если Ваш дом является многоквартирным по документам, то выдел в натуре не возможен. Узнать какой статус у дома, можно только увидев документы, как на дом, так и на участок. Если статус у вашего дома как у индивидуального жилого помещения, то вышеназванная проблема не возникнет.

Добрый день, Анна.

Снос самовольно возведенной пристройки к жилому дому, находящемуся в общей долевой собственности - это отдельный вопрос, и его не стоит вообще поднимать, т.к. на жилой дом - общая долевая собственность. 

Выделить Вашу 1/2 долю (которой владеете Вы и как я полагаю, дети), также будет проблематично. Земельный участок, который Вы хотите поделить, должен не просто стоять на кадастровом учете, но у него должны быть установлены границы. Если Вы сомневаетесь есть ли границы у  участка, данный факт Вы можете проверить на сайте Росреестра в разделе Публичная кадастровая карта. Если границ, нет, то разделить участок будет очень проблематично.

Для того, чтобы развеять все сомнения, Вам следует обратиться в экспертную организацию, которая занимается разделами не только земельных участков, но и  объектов капитального строительства.  Эксперт, изучив документы, при необходимости выехав на объект, уже расскажет Вам перспективы раздела. А вот как обосновать юридически данный раздел (выдел) - это уже задача адвоката (юриста). По такому делу Вам самостоятельно писать иск и участвовать в суде - бесперспективное дело. В такой процесс необходим адвокат.